子女出卖父母房屋，买房者需留心

方某系某小区11-503室的房产所有人。2020年12月1日，方某之女姚某以方某委托代理人名义与王女士签订一份《房屋买卖协议》，约定将该房屋出售给王女士，总房价为200万元，分2期支付，首付款50万元于2020年12月30日前支付，方某及姚某应协助王女士在2021年5月31日前办理该房屋的相关房产过户手续，余款150万元由王女士向银行商业贷款后一次性支付。同时，双方在协议中注明“姚某承诺并承认签署本合同已取得母亲方某同意并授权，代理人自愿承担由此产生的一切法律责任等”。签订协议当天，姚某将方某手持身份证、银行卡的照片和银行卡号发给了王女士，并将房屋钥匙及房产证交给了王女士，王女士将首付款50万元打入姚某提供的方某的账户内。后王女士要求姚某协助办理房屋过户手续，姚某告知王女士，其母方某不想卖房了。在与姚某多次沟通无果后，王女士将姚某及方某起诉至法院，要求姚某及方某继续履行房屋买卖协议，将房屋过户至其名下并实际交付。

庭审中，方某表示其是在王女士提起诉讼后才知道自己房子被卖掉了，自己从头到尾并不知情，该房屋买卖协议对自己不发生法律效力。法院经审理后认为，方某认为姚某无权代理自己出卖房屋，拒绝追认姚某的无权代理行为，则姚某的行为在本案中是否构成表见代理决定了涉案合同是否产生效力。从查明的事实看，方某自始未参与协议的订立过程，王女士也未向方某本人核实过相关情况。虽姚某持有房产证件和钥匙，且自称已取得方某同意，有权处分房产，但从一个善意普通交易相对人来看，只要尽到合理谨慎的注意义务，就不会产生行为人姚某享有代理权的错误认识，因此姚某的行为也不构成表见代理。姚某在未获得代理权的情况下，以方某代理人身份与王女士签订的协议，在方某明确表示拒绝追认时，该合同自始无效。

《民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”若行为人无权代理，则代理行为的法律后果不再约束被代理人。

第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。该条为法律对表见代理的规定，表见代理是指代理人虽无代理权，但相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权而与其从事民事法律行为。表见代理实质上属于无权代理，是无权代理不发生效力的例外情况。构成表见代理行为，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，如持有授权委托书、合同印章等，而且要求相对人必须是善意且无过失的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的，没有主观上的过失。

上述案件中的王女士，在签订合同过程中主观上存在一定过失。因为王女士明知房屋产权登记在方某名下，但在签订合同时却未对必要材料原件进行审核，也未在签订合同过程中见过方某，亦未与方某进行联系确认授权的真实性，在订立合同时未尽审慎的注意义务，所以姚某的行为不构成表见代理，涉案合同对方某不发生效力。

《民法典》第一百七十一条规定：在被代理人拒绝追认行为人的代理行为时，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，王女士可以就其受到的损失要求姚某赔偿。

现实生活中，子女代理父母卖房是很常见的情形。作为买房者，在购房交易过程中应仔细、谨慎、全面核实代理人的代理手续是否齐全，核实相应材料的原件，并应与被代理人本人当面确认并做好证据留存，避免遭受不必要的财产损失。