房产交易中的“跳单”行为

在房产出租、买卖的交易过程中，有的买卖双方为了节省中介费用，会利用中介信息私下达成交易，俗称“跳单”。为维护交易秩序，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。据此规定，在“跳单”的情况下，委托人仍应当向中介支付报酬。

“跳单”违约的构成要件主要包括三个方面：委托人接受了中介的服务；委托人利用了中介提供的信息机会或媒介服务；委托人绕开中介直接订立合同。如委托人经一公司安排看房后，与另一公司就相同房产达成交易，这样的行为属于“跳单”吗？

2023年9月，李某与A中介公司签订《委托及看房协议书》，A公司根据李某的需求，多次带李某实地看房。同月，B中介公司带李某看了相同房产，后李某与房东、B公司签订《二手房屋买卖合同》，李某向B公司支付了中介费。A公司得知后，认为李某的行为违反了双方签订的《委托及看房协议书》，构成违约，遂诉至法院，要求李某向其支付中介费用及违约金。

法院经审理后认为，案件的争议焦点是李某是否存在绕开A公司完成交易的“跳单”情形。衡量李某是否存在“跳单”违约行为的关键，是看李某是否利用了A公司提供的信息、机会等条件。如果李某未利用A公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则李某有权选择与其他公司订立交易合同，而不构成“跳单”违约。

本案中，房屋原产权人通过多家中介公司出售同一房屋，A公司并未获得涉案房屋的独家销售权，李某作为市场主体，有权根据中介机构的服务态度、专业度，以及中介费用等综合考虑选择最终与哪一家中介机构订立中介服务合同。在和B公司沟通过程中，李某并未向B公司透露案涉房源信息，是B公司工作人员主动向李某介绍了案涉房屋，最终房东与李某达成了一致，在此情况下，李某选择与B公司签订协议，同时支付了相应的中介费，并无主观逃避支付中介费的恶意。因此李某与房东的交易，并未利用A中介公司提供的交易机会，不属于“跳单”情形，李某并未违约，无需向A公司支付中介服务费。

“跳单”行为有违诚实信用原则不可取。在接受中介机构服务后，如确实利用中介机构提供的交易机会或中介服务达成交易，则应当向中介机构支付报酬。

实践中，卖方为了提高售价或尽快出售，可能通过多家中介公司出售同一房屋，买卖双方最终达成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服务，不能简单地以提供服务的时间先后判断，还需要结合服务的内容和合同的约定来综合考量。消费者拥有自由选择权，在认定是否构成“跳单”的审查中，应从平衡各方利益的角度综合判断。