居住权---让弱者有其居

“居住”问题历来为民生之重。2021年施行的《民法典》首次以立法的形式明确了居住权的物权地位，强化了对房屋居住权益的保护。其立法本意是作为保证“人民群众住有所居”的一条路径，对社会弱势群体提供人文关怀和物质保障。

所谓居住权，是指自然人依据合同或者遗嘱而取得的，对他人的住宅进行占有、使用，用以满足自身生活居住需要的一种用益物权。用益物权，是以支配标的物的使用价值为内容的物权，居住权是在他人住宅上设立的新型用益物权。

居住权在我国可以应用于离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老等情形。

1. 父母在赠与子女的房产上设立居住权。

父母将房屋赠与子女，若担心今后子女不履行赡养义务，可在房屋上设立居住权，保障父母的住房需求及权益。

2. 以房养老

老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，从而让房产发挥最大效用，帮助其安享晚年。

3. 离婚时为对方设立居住权

夫妻双方在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，离婚时约定由一方享有全部的房屋所有权，并由享有房屋所有权的一方补偿另一方房屋折价款。双方可另行签订居住权合同，约定一方在支付补偿款之前，另一方对该房屋享有居住权，保障弱势一方权益。

4. 父母离婚时可以为未成年子女设立居住权

未成年子女的父母离婚时，可在房屋上为子女设立居住权，使其在成年之前都享有居住房屋的权利，以此来保护未成年人的权益。

5. 以设立居住权代替遗赠抚养协议

在实践中，有不少非继承人因照顾老人而最终被赠予房屋的情况发生，时常和继承人的继承权产生冲突。居住权制度实施后，以上矛盾便可以通过保留继承权而设立居住权的方式得以解决。一方面可以保障照顾老人的非继承人住有所居，另一方面也保障了继承人的合法权益，有效缓解家庭矛盾。

适用居住权的情形不限于以上列举的几种，实践中，房屋所有权人可根据自己的意愿和实际情况为自己或他人设立居住权，保障弱势群体的生活需求。

居住权，可以通过订立书面合同或者遗嘱方式设立。以订立书面合同设立的居住权，自登记时设立。即当事人签订居住权合同后，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。通过遗嘱设立居住权的，自继承开始时设立。

鉴于居住权一般为满足特定自然人生活居住需要而设立，主体身份上的特殊性决定了居住权不得转让、继承。为生活居住需要的目的，决定了居住权通常只具有占有、使用的权能，一般情况居住权人不得利用房屋进行收益，比如出租。但当事人可以通过约定排除，该规定使得居住权制度更具弹性，能够更好满足不同居住人需求。

我国的居住权制度，不仅继承了为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度，还兼具社会保障属性，并体现出房屋价值利用多元化的时代特色。今后，居民个人购买二手房时应当注意，不仅要查询房屋的权属、设立抵押等情况，还需要在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。